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El IVIMA abandona a su suerte a 3000 familias
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El IVIMA abandona a su suerte a 3000 familias

ivimaEl pasado 7 de junio de 2013, La Comunidad de Madrid publicaba en su boletín oficial la “Enajenación de 32 promociones (2.939 viviendas en arrendamiento o en arrendamiento con opción de compra, garajes, trasteros y locales) pertenecientes al Instituto de la Vivienda de Madrid (Comunidad de Madrid)” por un precio de salida de 168 millones de euros que, tras el proceso de licitación, terminó siendo adjudicado a Azora-Goldman Sachs por 201 millones de euros. Es decir, cada vivienda le costó al fondo de inversión ganador una media de 68.000 euros.

Tras esta oscura operación, un futuro incierto se presenta para 3000 familias, que han visto cómo les cambiaban de casero de la noche a la mañana, sin ninguna explicación ni justificación sensata, que dé sentido a la venta anticipada de sus viviendas en favor de un fondo de inversión, por un precio mucho menor al que ellos tendrán que pagar cuando puedan ejercer su opción de compra.

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Las viviendas enajenadas están ubicadas en las localidades de Madrid (1.380), Móstoles (259), Torrejón de Ardoz (224), Tielmes (21), Parla (240), Collado Villalba (44), Majadahonda (332), Navalcarnero (192), Leganés (36), Valdemoro (80) y Arroyomolinos (127). Entre las ubicadas en Madrid se encuentran todas las viviendas del Plan Jóven del PAU de Vallecas (1.20B, 2.54AD, 6.13, 6.26C, 2.62B, 6.48, 1.32D, 4.24D, 2.77A, 2.54B, 6.26B y 3.6C9)

Del total de viviendas, 2.300 son de arrendamiento con opción a compra y el resto de arrendamiento. En su mayoría, son pisos de uno y dos dormitorios con un máximo de 70 metros cuadrados de superficie por los que los inquilinos pagan entre 370 y 520 euros al mes, dependiendo del municipio y la superficie útil.

Para allanar la futura gestión de los nuevos dueños, la Comunidad de Madrid modificó el Reglamento de Viviendas con Protección Pública el pasado 18 de julio. Además de poder ofrecer las viviendas en alquiler con opción a compra a mayores de 35 años, y facilitar la ejecución de la opción a compra con solo un año desde la calificación definitiva (o sea, todas las vendidas por el IVIMA a Azora-Goldman Sachs), el decreto modificó el artículo 18 del reglamento, el relativo a la transmisión de las promociones en alquiler a terceros.

“Las viviendas (…) podrán ser enajenadas por sus titulares por promociones completas, de manera parcial, incluso individualmente, y a precio libre, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, previa autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, a un nuevo titular o titulares, siempre que sean personas jurídicas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, pudiendo retener, si así lo acuerdan, la gestión de las promociones, con la obligación por parte del nuevo o los nuevos titulares, de atenerse a las condiciones, plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en sus derechos y obligaciones”.

Con posterioridad, en una nota de interpretación del pliego de ventas de las casi 3.000 viviendas del IVIMA, la propia Comunidad apuntaba que “no existen limitaciones posteriores a la venta, más allá de las que derivan de la subrogación del adquirente en su condición de arrendador y demás obligaciones derivadas de la calificación de las viviendas. Es decir, podrá el adquirente realizar con posterioridad los negocios jurídicos que estime oportunos”.

Previamente ya se había modificado también la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 25.7) para permitir la venta de este tipo de viviendas a fondos de inversión.

Pese a que el Consejero de Vivienda, Sr. Cavero, saca pecho de la operación al haber obtenido un 20% más por las viviendas de su precio de partida, lo cierto es que, probablemente, dicha enajenación habría supuesto un quebranto patrimonial a la Comunidad de Madrid de unos 100 millones de euros, ya que parece ser que la construcción de las 32 promociones costó 300 millones de euros, y que el precio fijado en los contratos de alquiler con opción a compra sumaba esa misma cantidad.

De hecho, los adjudicatarios de los pisos con opción a compra, tras el 7º año pueden ejecutar dicha opción, para lo cual tendrán que abonar entre 120.000 y 170.000 euros por su vivienda. Más del doble de lo que Azora-Goldman Sachs ha pagado por sus pisos.

Nos encontramos ante un problema claro de agravio comparativo. Pese a que el artículo 47 de la Constitución española dice que «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.» lo cierto es que la Comunidad de Madrid lo que ha promovido ha sido el interés de un particular, Azora-Goldman Sachs, al permitir que compre antes que los adjudicatarios oficiales de las viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid. Lo ha hecho, además, a un precio muy inferior al del coste de las viviendas y del precio fijado en los contratos de alquiler con opción a compra de los inquilinos, lo que – a todas luces – equivale a una especulación.

A este trato de favor, se une el hecho de que, muy probablemente, muchas de las 2.300 familias no podrán obtener la financiación necesaria para llevar a cabo su opción a compra. En cuyo caso, deberán abandonar sus viviendas, pues su contrato no contempla la continuidad del arrendamiento y el nuevo propietario ya ha expresado su intención de vender esas viviendas. Su interés es evidente, ya que el actual reglamento de vivienda les permite, una vez ofrecida la vivienda al actual inquilino, vender a precio libre.

casaEste mismo proceder será el que se aplique a las viviendas de arrendamiento sin opción a compra. Cuando las viviendas queden libres, las podrán alquilar o vender al precio que más les interese. Así, aquellas familias que tengan dificultades para pagar su alquiler, podrán ser desahuciadas sin mayor problema si dejan de pagar tres mensualidades. Este hecho es más que probable, ya que un elevado número de ellas reciben una ayuda al alquiler, que equivale a una reducción porcentual de su precio. Según cada caso, estas reducciones van desde el 20% al 90%, siendo en su mayoría de un 30%. Estas ayudas se conceden por un periodo de 2 años, revisándose al terminar el plazo. Desde la venta de las viviendas, el IVIMA se desentiende de las ayudas al no estar ya bajo su competencia, mientras que Azora-Goldman Sachs ha expresado que no mantendrá las ayudas tras su extinción pues, como ellos mismos dicen, no son las hermanitas de la caridad, son un negocio. Así, todas las familias, según vayan perdiendo las ayudas, difícilmente podrán asumir sus arrendamientos. No olvidemos que si disponen de dichas ayudas es precisamente porque su situación económica es de especial vulnerabilidad.

Otro problema que surge de la operación es que al no ser ya viviendas de primera venta, en los recibos se dejará de pagar el 4% de IVA pero, por contra, en la operación de ejecución de la opción a compra, las familias deberán pagar un 8% por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Es decir, se duplica la imposición en la compra. Además, los contratos contemplan el pago de impuestos como el IBI que en muchas ocasiones los estaba pagando el IVIMA en vez del arrendatario. Con el nuevo propietario, estos impuestos correrán a cargo de los vecinos. En resumen, el precio de los pisos puede crecer significativamente.

A todo esto se suman toda una serie de aspectos oscuros que buenamente podrían suponer irregularidades en el proceso:

  • El consejero Cavero tiene cedida la administración de su Sicav precisamente a Goldman Sachs.
  • Pese a haber ganado la adjudicación Azora-Goldman Sachs, antes de la escrituración han constituido una nueva sociedad y la han patrimonializado convenientemente para inscribir a su nombre las viviendas. Así, la entidad que aparece como propietaria es Encasa Cibeles, una sociedad pantalla..
  • Todo el IVA que han estado pagando los inquilinos de las viviendas con opción a compra desaparece con la operación. ¿Quién y cómo devolverá ese dinero a los vecinos?
  • Encasa Cibeles ya les ha pasado a los inquilinos el recibo del mes de noviembre sin haberles pedido los datos de sus cuentas bancarias, esto es, la Comunidad de Madrid les debe haber proporcionado los datos sin haber pedido consentimiento a los interesados, lo que podría vulnerar la LOPD.

Por todos estos motivos, las personas afectadas se han organizado en torno a la PAH en la que se integran la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) y la Plataforma de Afectadxs de la Vivienda Pública y Social (PAVPS)

La FRAVM y sus asociaciones vecinales están asesorando y organizando en asambleas a l@s vecin@s por barrios y a través del grupo AVVI de facebook, mientras que la PAVPS con su equipo jurídico ha preparado y presentado un contencioso administrativo para paralizar la operación. En nuestro barrio, el que más vivienda enajenada tiene en esta operación, la AV PAU del Ensanche de Vallecas lleva  desde el mes de julio recabando información y participando en reuniones, asambleas y charlas informativas, para que sus vecin@s no se vean perjudicad@s por esta operación de pura especulación urbanística.

El pasado 9 de noviembre nos manifestamos (noticia La Sexta) (noticia 20 minutos) por el centro de Madrid en protesta por la operación de venta de las viviendas y en defensa de los derechos de l@s vecin@s; seguimos organizándonos y estamos preparando nuevas movilizaciones. No en vano, la CAM ha anunciado el 19 de septiembre que pone a la venta 1500 viviendas más mediante una operación similar.

Señalar, por último, que además de la respuesta vecinal también hay otras organizaciones que están realizando acciones en contra de esta venta. Así CCOO ha recurrido la enajenación de las viviendas y el PSM va a presentar una demanda por malversación de fondos públicos.

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