¿Cómo afrontar la compra de una vivienda nueva sobre plano?

¿Cómo afrontar la compra de una vivienda nueva sobre plano?

La compra de viviendas nuevas presenta, desde el punto de vista jurídico, importantes diferencias respecto a la compra de inmuebles ya construidos.

La compraventa de viviendas nuevas o compraventas sobre plano son realizadas, habitualmente, por un promotor o profesional especializado a un particular.

El contrato que documenta estas operaciones es complejo, ya que debe combinar la necesaria flexibilidad del proceso de construcción (plazos, materiales...) con una adecuada garantía para el comprador de que el inmueble le será entregado a su debido tiempo, con las calidades ofertadas y por el precio pactado.

Para evitar en la medida de lo posible que la compra de una vivienda nueva te traiga en un futuro malos recuerdos, cada paso que des, deberá estar atado y bien atado.

ANTES, INFORMACION

Si has visto un piso y te gusta, antes de la compra deberás controlar dos situaciones: la que compete al vendedor y la que se refiere a la vivienda.

Respecto al promotor y/o constructor, es vital pedir las credenciales necesarias para conseguir evitar situaciones desagradables, como la venta de algo inexistente o la falta de solvencia de quien le ofrece la casa. Así, hay varias cuestiones a tener en cuenta:

• Que el vendedor sea el propietario de los terrenos donde se va a edificar. Para comprobar dicho extremo, basta con acudir a Gerencia Municipal de Urbanismo (Cl. Guatemala, 13) y realizar la consulta.
• Que las cantidades entregadas a cuenta vayan a estar bien aseguradas (siempre que se hagan estos pagos hay que exigir un recibo de los mismos y copia del aval por las cantidades entregadas).
• Para evitar empresas insolventes o poco serias, aconsejamos que se acuda al Registro Mercantil para solicitar información sobre la empresa (número de socios, capital social, cuentas anuales, ...).

Respecto a la vivienda. Si la compra se realiza sobre plano, el riesgo se eleva, pues puede que lo que realmente se entregue no corresponda con lo prometido.
Por lo tanto, entre los elementos que un comprador debe analizar cuando adquiere una vivienda sobre plano tienen especial relevancia la descripción de la misma ( metros cuadrados construidos, superficie útil y distribución), y la definición de sus calidades.

El RD 515/1989, de 21 de abril, establece la información que debe suministrar el promotor en la venta de viviendas a particulares. Entre las más importantes, cabe señalar:

• Datos registrales del inmueble o expresión de que no está inscrito.
• Plano general del emplazamiento de la vivienda, trazado de las redes de suministro y medidas de seguridad
• Descripción de la vivienda, incluyendo la superficie útil, y del edificio
• Relación de materiales empleados en la construcción.

Por lo que se refiere a los contratos, los promotores deberán especificar en ellos:

• Que el comprador no soportará los gastos derivados de la titulación que corresponda legalmente al vendedor (declaración de obra nueva, división horizontal,...).
• La referencia a los artículos 1280 (1) y 1279 del Código Civil, que imponen la necesidad de que los contratos en los que se transmitan inmuebles consten en escritura pública.
• El derecho del comprador a elegir notario, si bien, en la práctica, el comprador acepta al notario designado por el promotor.
• Sería una cláusula nula, por ser ilegal, la que obliga al comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario del promotor y, por tanto, a pagar los gastos de cancelación de la hipoteca original.

La información que da el promotor tiene carácter contractual, por lo que las partes pueden exigir su cumplimiento.

A estos efectos, el propio artículo 3 (2) del citado RD 515/1989, de fecha 21 de abril, indica, textualmente, que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalación, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

ENTREGA DE DOCUMENTOS

Por su parte, entre los documentos que deben acompañarse al contrato de compraventa de una vivienda nueva están:

• El plano de la vivienda, y en su caso, de las plazas de garaje y trastero que se adquieran conjuntamente.
• La memoria de calidades, en la cual se detallan los materiales que se emplearán en la construcción de la vivienda y del edificio del que forma parte. Es habitual, sin embargo, que en los propios contratos se incluyan previsiones estableciendo que la configuración de la vivienda puede modificarse de forma no sustancial si durante la construcción surgen motivos legales o técnicos que así lo aconsejen.

También suele preverse que los materiales que se señalan en la memoria de calidades pueden ser sustituidos por otros de mayor calidad, si los que se indican, por ejemplo, dejan de fabricarse o por otros motivos similares. Sin embargo, ninguna de estas modificaciones que se mencionan pueden ser de tal magnitud que el comprador se vea obligado a comprar una vivienda sustancialmente distinta de aquella que contrató, ni con unas calidades que no se correspondan básicamente con las previstas en el contrato.

Por este motivo, es fundamental analizar detenidamente la memoria de calidades antes de firmarla y verificar que el nivel de detalle que contiene es suficiente en las instalaciones y elementos de terminación básicos de la vivienda.

La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2002, establece que la obligación de dar una cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios. Obligación del promotor de aportar al adquirente de viviendas los planos, proyectos básicos y de ejecución y memoria de calidades de la edificación transmitida.

Escrito en 10 Marzo 2010. Publicado en Adquisición de tu vivienda

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