¿Cuáles son los pasos que se siguen en la construcción de un PAU?

¿Cuáles son los pasos que se siguen en la construcción de un PAU?

El PAU de Vallecas se ha desarrollado por el sistema de Compensación y que, por razones de operatividad se ha dividido en seis partes o Unidades de Ejecución (UE).

Atendiendo a esto, tenemos seis Juntas de Compensación (una por UE). Una Junta de Compensación está formada por todos o la mayoría de los propietarios de los terrenos. Una vez hechas estas pequeñas aclaraciones diremos que hay dos procesos con son completamente distintos y que se llevan en paralelo en la construcción de un PAU.

PROCESO DE URBANIZACION

1. La Comunidad de Madrid (CAM) y/o el Ayuntamiento se encargan de diseñar el PAU con arreglo a la normativa vigente y esas cosas. Una vez que está diseñado se encarga de la Urbanización Básica de todo el PAU: movimiento de tierras; delimitación de parcelas; señalización de por dónde van las calles y, en algunos casos, urbanización de las mismas; preparación de las conducciones generales para que luego las compañías de suministros de luz, agua, gas, comunicaciones,... tracen sus redes; construcción de puentes y construcción del gran colector de aguas residuales al que todos verteremos nuestras aguas sucias.

2. Mientras se realiza esta obra, cada Junta de Compensación elabora un proyecto de urbanización de su propia UE, en el que se especifican detalles como aceras, semáforos, zonas de aparcamiento, etc.

3. Los proyectos se llevan al Ayuntamiento y se comprueba que las normas y los costes sean correctos. Una vez subsanados los posibles errores detectados, se aprueba.

4. Cuando una Junta de Compensación tiene aprobado el proyecto, busca una empresa para que lo ejecute (para que hagas las obras vamos). Para esto hemos visto que han sacado concursos en prensa.

5. Se deposita una señal denominada Garantía en la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU), correspondiente al 6% del coste de la obra. Esto es así para que la administración tenga una cierta seguridad de que no la van a dejar colgada. Es como una fianza. Además esta garantía se devuelve un tiempo después de entregada la obra por si en ese plazo se detecta algún defecto, poder arreglarlo.

6. Una vez depositada la fianza, se reúnen la Junta de Compensación, la GMU y la empresa constructora para hacer las últimas comprobaciones técnicas: medición y marcado definitivos del terreno, etc.

7. Cuando se corrigen los detalles que hayan podido aparecer en el paso anterior, se da el permiso de obra. Todas estas obras tienen un plazo máximo de ejecución, que en nuestro caso ess de unos 2 años para todas las UE's.

8. Una vez que se ha ejecutado un porcentaje de la urbanización interior, ya se puede empezar a construir las viviendas. Por lo que sabemos hasta ahora, se darán licencias de obra cuando se ejecute el 50% de la urbanización (un año después de empezar las obras de urbanización aproximadamente).

9. Por lo normal, un edificio tarda en construirse unos 20 meses.

10. Como paso final vendría los procesos de calificación definitiva (en los casos de vivienda protegida), licencia de primera ocupación y entrega de llaves.

PROCESO DE COMPENSACIÓN

Este proceso consiste en una cosa muy sencilla. Antes del inicio del PAU había una serie de terrenos que tenían sus lindes de la forma que fuese. Con la urbanización del terreno, parte de ese suelo se va a destinar a vivienda y parte a calles.

Esto supone que los propietarios originales ceden parte de sus terrenos al ayuntamiento y lo que queda se tiene que redistribuir. Además, como se urbaniza, los lindes son nuevos y esa redistribución se realiza de acuerdo a las nuevas parcelas.

1. Lo primero que se hizo fue aprobar las Juntas de Compensación de cada UE.

2. Las Juntas de Compensación redactan un proyecto de compensación en el que determinan cómo se reparten el pastel, y lo presentan al Ayuntamiento.

3. El ayuntamiento lo revisa y comprueba que se ha seguido la normativa y que el reparto es justo. En caso de estar todo bien se aprueba el proyecto de compensación.

4. El proyecto se lleva al Registro de la Propiedad para que confeccione las nuevas escrituras. Es posible que en este paso, el Registrador solicite rectificaciones legales en el proyecto.

5. Una vez se tienen las nuevas escrituras, los propietarios pueden vender los terrenos a las promotoras, cooperativas, etc. En este paso, diremos que los suelos destinados a VPO, VPT y VPP tienen una limitación de precio por metro cuadrado establecida por ley.

6. Ahora las promotoras redactan el proyecto del edificio de viviendas que desean construir y lo presentan al ayuntamiento,

7. El ayuntamiento (GMU) revisa que el proyecto cumple con las normas y da la licencia de obra, así como la calificación provisional si se trata de viviendas protegidas.

8. SE REALIZA LA OBRA (aquí tenemos en cuenta las condiciones de plazos de urbanización interior).

9. Como paso final vendría los procesos de calificación definitiva (en los casos de vivienda protegida), licencia de primera ocupación y entrega de llaves.

Escrito en 09 Marzo 2010. Publicado en Urbanismo

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